在物业纠纷案件中，一些业主以未与物业公司签订物业服务合同、不满小区物业服务等理由拒绝缴纳物业费。那么，业主拒绝缴纳物业费的这些理由是否都能成立呢？针对该类纠纷，高淳区法院就其中较为典型的不交物业费的理由予以分析，详解物业纠纷，理清物业与业主权责，释法说理。
案件一：2014年，某物业公司将张某诉至区法院，要求其交纳2012年1月至2014年12月的物业费共计1980元。张某辩称，其没有跟物业公司签订物业服务合同，不应该交纳物业费。经审理查明，小区开发商与物业公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，将该小区的物业服务委托给原告，前期物业服务期限为自2010年6月7日至业主委员会成立之后代表业主大会选聘物业服务企业签订物业服务合同生效之日止。
法官说法：根据《合同法》规定，开发商采取协议方式签订的物业管理合同并不当然无效。在业主大会未选定物业服务企业之前，建设单位有权代表业主选聘物业服务企业，且所签订的前期物业服务合同对业主具有法律约束力。
本案中，因张某小区未召开业主大会，也未成立业主委员会，故该小区开发商与物业公司签订的前期物业合同合法有效，对张某具有约束力。张某与开发建设单位签订的《房屋买卖合同》已包含前期物业管理的相关事宜。张某以未签订独立的物业服务合同为由拒绝交纳物业费，理由不能成立。
案件二：2014年，某物业公司将姜某诉至区法院，要求其交纳2011年1月至2014年6月的物业费共计2137元。姜某辩称，其与物业公司签订的物业服务合同已经于2010年过期了，现在双方不存在合同关系，不同意交纳物业费。
法官说法：事实合同是指平等主体通过一定的事实行为而形成的合同关系，即双方已在事实过程中形成了一致的意思表示并建立了债权债务关系。
本案中，物业与姜某签订前期服务协议，该协议于2010年1月31日到期。服务期满后，双方虽未签订书面物业服务合同，但物业继续为姜某居住小区提供物业管理服务，姜某享受了物业服务，双方之间已经形成事实上的合同关系，所以姜某不能凭双方没有签订书面物业服务合同，拒绝交纳物业费。
案件三：2015年，某物业公司将陈某诉至区法院，要求其交纳2010年1月至2014年12月间拖欠的物业费。陈某辩称，卧室楼顶漏水，阳台墙体有裂缝，多次找物业公司维修，但都没有解决。对物业公司提供的服务不满意，不同意交物业费。
法官说法：物业管理公司主要负责公共建筑和共用设施的维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。房屋漏水问题要查找漏水原因，若因公共供水管道破裂造成的漏水问题，物业公司有责任负责维修、更换。若因业主私人用水管道的问题，物业公司不负担维修义务。若因楼顶防水问题而造成顶楼漏水，因涉及楼顶公共建筑，可启动专项维修资金进行维修。墙体裂缝涉及工程质量问题，应由开发建设单位负责维修。若房屋已过保修期，房屋共用部分的墙体发生裂缝，可启动专项维修资金进行维修。
本案中，陈某以卧室漏水和墙体裂缝作为抗辩理由不能成立。其可以找相关责任主体协商解决问题或者将责任主体列为被告另行起诉。
案件四：2015年，某物业公司将夏某诉至区法院，要求其交纳2006年1月至2014年12月的物业费。夏某辩称，小区道路凹凸不平，并有大货车长期停放在小区内，阻碍了业主的通行，造成安全隐患。毁绿种菜停车，环境无人管理。小区多次发生被盗事件。原告的物业服务不到位，管理混乱，不同意交纳物业费。
法官说法：物业公司对房屋共用部位、公用设施等项目具有维护、修缮、服务与管理义务。如业主能够证明物业公司未尽到这些方面的积极作为义务，则应当根据物业公司违反义务的严重性以及给业主造成的损失情况，适当减免物业费的数额。业主在证明物业公司存在物业服务上的瑕疵时，不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况、持续状态和小区全体业主的利益予以确认。
本案中，经被告举证，法院查明物业公司在小区绿化、安保、卫生管理等方面确实存在瑕疵，影响业主的物业合同利益，法院对原告要求的违约金予以酌减。
家中失窃，物业为何不赔？房屋质量有问题，物业为何不管？作为业主，一旦与物业发生矛盾，不少会采取拒绝交纳物业管理费的方式来与物业抗衡。可是，看似“理直气壮”的业主，一旦对簿公堂，却很难获得法律的支持。这是为什么呢？
2007年11月9日，德良公司经招投标确定为美景天城（后更名为美林湖花园小区）前期物业服务单位。夏某某系美林湖小区某房业主。2010年6月11日，德良公司与夏文其签订《前期物业服务合同》，载明：房屋建筑面积125.15平方米，物业服务收费标准为每月每平方米1.4元；交纳费用时间每年12月底、6月底前交纳下半年度的物业服务费；如业主不按协议交纳费用，德良公司有权要求补交，并收取违约金；协议自2010年6月11日起至本小区业主大会选举产生的业主委员会与甲方签订《物业服务合同》时止。2013年3月16日，德良公司向夏某某发函催缴拖欠的物业服务费。经计算，夏某某至今结欠物业服务费6300元。后德良公司诉至法院，请求判令夏某某支付物业服务费及逾期付款违约金。对此，夏某某辩称：德良公司的物业服务不到位，1、其多次要求解决墙面裂缝但未得到解决；2、物业服务期间存在楼上住户乱扔垃圾、消防设施玻璃破碎未更换、防盗门的锁丢失未维修、公共区域贴脚线缺失未维修、小区内绿化树木枯死不及时更换、草坪不维护等情况；3、德良公司现已经不在美林湖花园小区服务，未在提供物业服务期间催讨物业费，已超过诉讼时效。故其有权拒付物业费，请求驳回德良公司的诉讼请求。
法院经审理查明，关于墙面裂缝问题，德良公司于2010年6月12日向开发商中富公司发出《“美林湖”前期物业工作联系单》，就小区业主入户交接过程中或入户后提出要及时解决或整改的问题书面向中富公司反映，并要求及时维修并反馈结果，其中涉及到夏某某房屋，并载明有裂纹问题。开发商现场勘察后认为系温差造成，因业主已经装修完成并已过保修期，建议由业主的装修单位自行维修。2014年12月5日，美林湖业主委员会出具《小区业主满意度调查统计情况》，内容主要为：根据调查情况统计，对物业管理工作的总计评价，表示“满意”或“很满意”的365份，占总数70%，“基本满意”的151份，占总数28%，表示“不满意”的10份，占总数2%。2014年12月27日，德良公司与业委会、江苏启成物业管理服务有限公司签订《美林湖小区物业管理工作移交协议》，移交小区物业服务相关事宜。
双方签订的前期物业服务合同，系协商一致的真实意思表示，合法有效，各当事人均应恪守履行。夏某某作为美林湖花园小区的业主、接受了德良公司提供的物业服务，应按前期物业服务合同的约定按时足额交纳相应的物业服务费，拒不交纳的，德良公司有权根据合同约定要求夏文其支付物业服务费及滞纳金。现德良公司要求夏某某支付拖欠的物业服务费6300元及滞纳金567元，应予支持。夏文其反映房屋存在的问题，德良公司及时查看现场，并及时向开发商书面反映，催促处理，已经履行其相应义务。德良公司于2014年12月底退出美林湖小区的物业管理服务工作，业主们对该公司物业管理工作的总体评价，表示“满意”、“很满意”、“基本满意”的占调查总数的98%。现夏某某以德良公司提供的物业服务不到位为由拒付物业费，于法无据，不予采信。
裁判结果
夏某某支付德良公司物业服务费6300元、滞纳金567元，合计6867元。案件受理费50元，由夏某某负担。宣判后，夏某某不服该判决，已德良公司起诉超过诉讼时效等为由起上诉。二审法院认为物业服务合同属于分期履行合同，对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间应从最后一项履行期限届满之日起计算。本案中，德良公司于2014年12月31日移交美林湖花园小区物业服务，双方终止物业服务合同关系，德良公司于2015年6月起诉夏某某未超过法定诉讼时效。并认为德良公司已将夏某某报修的房屋质量问题及时反馈给中富公司，不存在怠于履行物业服务义务，夏某某以此为由拒付物业服务费于法无据。二审遂判决驳回上诉，维持原判。
物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业费究竟何时交，哪些情况下房东可以拒交物业费？
物业费开始缴纳的时间
1、以业主到小区物业管理处办理入住手续、业主取得了新房的钥匙作为业主入住的开始。因为有时候业主会直接把毛坯房出租，事实上就是入住了，就应该按100%交纳物管费。
2、业主办理入住手续后物业管理公共性服务费由业主或使用人按月交纳，对已购买但未入住的业主一年内按物业管理公共性服务费标准的50%交纳”，同时为了尽量避免一些业主长期将房屋闲置，又规定一年后仍未入住的按100%交纳物业管理公共性服务费用。因此即便房屋是用来自住的，即使还没有马上住进去，但是还是要缴纳物管费。
3、业主在接到开发商发放的入伙通知书后，根据入伙通知书上的时间开始缴纳物业费，并且在该时间以后房屋的一切费用、责任都由业主自己承担了。也就是说从那天开始，房屋的一切权利、责任都归业主了。
日常生活中，在业委会成立之前，业主基本没有选择物业公司的机会，而很多物业公司收费不合理、开发商出售的房屋配套设施不齐全、公共设施不到位、物业公司服务不到位等情况，究竟是否可以不用交物管费呢？以下这些情况可以拒交，等问题处理好之后再缴纳物业费。
1、因为房屋质量问题还未交房，物业费是由开发商缴纳；
2、物业公司未履行物业合同服务责任的，全体业主可以拒交，但要有有力的证据；
3、物业公司提供的服务质量达不到物业合同约定的标准；比如未派相应的保安值班，行使的管理责任不到位；未能履行安全保障义务。
4、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件；
5、物业公司擅自增加的收费项目、扩大收费范围、提高收费标准的。
6、物业公司并未和开发商签订服务合同；
7、业主将房屋出租，租赁合同注明物业费由相关租客进行缴纳的；
8、提供未约定或未经业主同意的服务时，业主有权拒交或者不全交：
物业费与我们的生活息息相关，如果不交纳物业费，就属于民事纠纷当中的违约责任。一旦拖欠物业费，业主不仅面临被告上法庭，可能被法院列入诚信黑名单，对今后的生活都会造成影响，因此要合法地维护自己权益。
前段时间，东莞市一女子孙某因拖欠物业公司管理费买机票遭拒。几年前，孙某在拖欠物业管理费后出国，今年6月打算回国，购买机票时才得知自己被列入了失信黑名单。
据东莞市第一人民法院道滘法庭透露，案件被执行人孙某名下有一套大户型房子，几年前拖欠物业公司9000多元管理费。根据生效判决，孙某应支付本金及利息等共3万元，但孙某并未履行付款义务就出国了。经查实孙某下落不明后，法院终结本次执行程序，并将孙某列入了失信名单。
孙某买回国机票遭拒后，孙某的丈夫从美国向东莞市第一人民法院打电话，称孙某因被纳入失信黑名单无法买机票回国，并提出愿意还清物业管理费，希望法院尽快将孙某从失信黑名单中撤销。
事后，该物业管理公司收到孙某应付的所有欠费，并对法院的失信被执行人名单制度表示赞扬。东莞市第一人民法院也通过了孙某丈夫的请求，将孙某移除了失信黑名单，孙某才得以正常买机票回国。
近年来，全国各地类似的案例数不胜数，各级法院将失信被执行人提交全国“黑名单库”，自失信人黑名单库建立以来，许多被纳入黑名单的“老赖”主动还款，主动履行率达20％。
“守信者畅通无阻，失信者寸步难行”，为了防止买机票遭拒这样的事情发生，在日常生活中，遵守诚信、养成按时还款的习惯、关心自己的信用记录，就显得尤为重要了。那么，赶快下载天下信用吧，一键查询个人信用报告，随时了解自己的信用状况，管理好自己的信用吧！
1、物业费都包括哪些呢?
物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。
2、有哪些物业费是不合理的?
由于商品住宅小区涉及广告区域管理，一般都需要缴交物业管理费。而由物业费引发的纠纷或物业维权问题近年来上新闻的已经屡见不鲜。
这些情况下业主可以拒交物业管理费？
在现实生活中，有的物管用各种理由增收物业费，却没有做到基本的工作职责。那么哪些情况下业主可以拒交物业管理费呢？
（1）因为房屋质量问题还未交房，物业费是由开发商缴纳；
（2）将房屋出租，租赁合同中注明了物业费有租住户缴纳的；
（3）物业公司未履行合同的服务责任的，全体业主可以拒交，但要有有力的证据；
（4）物业公司没有和业主签合同；
（5）物业公司提供的服务质量达不到合同约定的标准；
（6）物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件；
（7）物业公司擅自扩大收费范围、提高收费标准的；
（8）物业公司不经业主许可自行增加的收费项目。
ps:如需一对一免费咨询律师，欢迎在各大应用商店搜索“律律”下载APP，我们的律师一定秒回哟！
如果业主都拒交物业费，显然物业会搞不下去，发表意见的人，我不知道你是做什么工作的，如果你的事大家都抗拒你，你还做得下吗?我相信你的工作也不是十全十美的，你是在哪一个小区住居，你如果对物业是这种态度，那肯定和物业有纠结，因为你始终认为物业不作用，甚至你就抗拒，其实物业收的钱并也不那么多，它是按物价局规定收费，你在你小区，只要你讲的靠谱，业主都同意你取消物业，你可以直接取消你所在小区的物业管理是没关系的，经常利用网站报到你对物业的不满何必!你对物业可提合理化的意见，经常无名无姓的讲物业这码事太无人道，我看到了我们小区，由于房子己久，经常出现水管爆裂，还不是物业出面搞好，又哪个搞，我们小区业主根本不讲物业的空话，你要过细想想，物业还是作用的，收了你一点物业费，你好象想不通，其实你花的钱都比这多，你交不起物业费，物业也不霸蛮，有一个小区，一个业主几年都没交物业费，物业公司都还是这么做，未必物业不算好吗?要是你这样的人就根本不行，只要你讲的能作数，你提倡取消物业我没意见，但无论你怎样讲，我们小区物业是取消不了的
