本轮房地产去库存以来，一线城市房价暴涨，然后引发政府调控，在2016年10月调控开始的时候，我曾写过《中国的房价什么时候会崩盘》，认为一线城市的上涨势头会得到遏制，进入横盘阶段，但是崩盘是不可能的，未来3~5年，一旦放开调控还会暴涨。
而实际上，北上广深这四个一线城市的房价被政府遏制住了之后，开始横盘止涨，买房资金开始蔓延到南京、合肥、武汉等二线城市，二线城市调控之后开始蔓延到三四线城市，于是引发了全面调控，如今全国房价都开始进入大横盘时代。对于全国所有的房价调控，我认为他的核心目的都只是不让房价涨，断然不会允许房价跌，这一点是可以历史来证明的，今天主要给大家说一下30年来的房产调控历史,让大家更深刻的了解中国房地产市场。
1980年是中国房地产的元年，这一年邓小平书记把房子定义为商品，同时推动房改和土改，中国房地产正式成为了一个产业，开始缓慢的种子发芽阶段。不过当时很多人担忧文革重袭，不敢拥有私产，而且也期盼单位免费分房，房地产业的规模很小。1984年，邓小平肯定了房地产行业的意义，排除了杂音，地产的黄金10年到来。1987年，深圳在还没有修改宪法的情况下，冒险打了擦边球进行了首次的公开土地拍卖点燃了全国房地产加速前进的热情，如果确切的给一个中国地产开始进入商业化的时间点，我觉得1987年是比较合适的。
1991年，国务院批复了24个省份的房改方案，鼓励个人购买房屋，当年万科股票上市，全国房地产进入起飞阶段，中国地产的首个泡沫开始蓄积。
1991年，海南房地产均价是1400元/平米，1992年是5000元，93年达到峰值7500元，2年涨5倍，银行和国企的进入资金接近千亿元。剧烈增长的泡沫引发了中央的担忧，导致了中国地产的首个调控政策出台，1993年6月3日，朱镕基发表讲话，宣布终止房地产上市、全面控制银行资金进入房地产市场，严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资等。于是海南泡沫直接炸裂，当年海口1.3万家房地产公司倒闭了95%，引发坏账800亿元。同时，海南地产泡沫的破裂引发全国房地产硬着陆，全国房产价格纷纷大跌，房地产市场进入寒冬。
由于房价连续阴跌，无人购房，1995年底，全国商品房累计空置建筑面积达到5031万平方米，1996年房地产行业出现了全面巨额亏损，随着1997年亚洲金融危机的到来全国房地产行业已经濒临崩溃。
于是政府开始救市，1998年7月3日，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布全面终止福利分房，实行住房分配货币化。1998年，房地产市场大热，许多单位抢购住房来分给职工，一口气消化了全国的存量空置房，堪称中国房地产去库存的1.0版本。
2001年，供需关系开始失衡，这一年的第一季度，3个月内北京房价上涨达到97.3%，当年政府开始全面整顿地产行业。2002年，胡锦涛总书记在全国经济工作会议上提及房地产过热问题，掀开了政府和地产商之间的调控博弈大戏。
02年首先发布的调控大菜是《关于加强房地产市场宏观调控、促进房地产市场健康发展的若干意见》，地产业称之为217号文，从土地供应、住房结构、市场整顿等方面进行调控，市场对此的反应是涨幅减缓，但是北京房价继续上涨。
03年6月，央行印发《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理通知》（银发【2003】121号）文，对商业银行的房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款等7个方面做出规范收紧银根。对二套房提高首付比例，上浮利率等耳熟能详的规定就是在此文中出台的。121号文效果显著，全国房价应声下跌，上涨势头被终结，全国地产行业进入冬季。
但是造化弄人，03年中国遭遇非典，全国经济影响严重，经济增长率下滑到6.7%，出于保增长的考虑，在全国地产商的强烈抗议下，住建部发布了《关于促进房地产持续健康发展的通知》，简称18号文，此文内容和121号文完全相反，将鼓励房地产发展定性为扩大内需，拉动投资增长，保持经济持续增长的重要渠道。
于是全国房价只跌反弹，继续上涨，04年同比涨幅达到14.4%。2005年，在舆论压力下，国务院推出《关于切实稳定住房价格的通知》，称之为国八条。大概内容是要求各地政府重视房价过快上涨的现象，控制措施不利要追求领导责任，调整住房结构，保证中低价位、中小户型的供应，大力建设廉租房。
国八条完全没有卵用，市场用年涨幅12%来欢迎国八条调控的到来，2006年政府再度调控，推出国六条，大概意思还是国八条的重复不过再度强化，首次提出90/70的户型政策，核心落眼点还是让地产商多造小户型让百姓住的起房子，当年房价上涨6%，调控变为空调。
2007年，民怨沸腾之下，央行和银监会联合下发《关于加强商业地产信贷管理的通知》，要求对于贷款的二套房，首付不低于4成，利率为基准利率的1.1倍，严格控制房地产开发贷款，项目资本金必须达到35%才发放贷款。效果非常显著，一直上涨高烧不退的房价立刻跳水，北上广深这4大一线城市出现了大量的地产中介门店倒闭现象，房地产交易量价齐跌。
又是造化弄人，半年之后，美国次贷危机爆发导致了全球金融危机，房地产行业从降温变成了冰冻，土地流拍、地王退地，在2009年据国家电网利用智能网络在全国660个城市的调查，全国大约6540万套住宅的电表读数连续6个月为0，按每套100平米计算等于09年住房竣工面积的11.3倍，哪怕全国立刻停工，房子都够用11年，如此巨大的空置商品房市场根本难以消化，整个行业濒临崩盘。同时中国的宏观经济环境恶化，经济增速下滑严重，政府开始再度救市，房地产去库存2.0版本开始了。
除了四万亿投入基建行业外，央行对房地产全面松绑，个人房贷利率下限扩大为70%，首付款最低可以做到20%，上海甚至命令国有企业直接购买房地产来维持房地产行业的稳定，于是2009年房价止跌回升，全面燃爆，当年房价上涨25%。
于是再度民怨沸腾，为了安抚民心，09年12月，政府推出国四条，10年1月政府推出国十一条来调控市场，我这里特意不写他们的名字以及内容，是要告诉你，这里面是一堆关于让穷人怎么住的起房子，怎么做经济适用房，怎么做小户型等等，没有收紧银根，没有降低贷款。所以，全部空调，2010年房价继续上涨，当年涨幅冠军为通州的副首都概念，涨幅达到3倍，亚军海南国际旅游岛概念涨幅为一倍多。
2010年4月17日，在接近沸腾的房价面前，国务院印发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，简称国十条，其余9条我就不写了，不过其中一条必须写，国十条规定贷款首付比例从20%上调为30%，二套房首付不低于50%，三套及以上首付和贷款利率应大幅提高，无1年以上纳税证明或者社保证明的非本地居民暂停发放住房贷款。
效果很显著，海南房价在2010年3月到7月的住房均价分别为12280、11932、8483、8208、7019元/平方米，全国房价也都有小幅下跌，不过当年8月房价开始止跌，颇有报复性反弹的架势，于是2010年9月，国土部和住建部联合发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，从用地的角度进行规范调控。9月29日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部连手发布新五条，上浮交易契税，取消个人所得税优惠政策。新一轮调控没有继续收缩银根，所以房价没有进一步大跌，不过止住了反弹的苗头，2010年国庆节全国楼市成交锐减、交易惨淡，观望浓厚。
接下来就是5年的冻市期，2010-2015，全国房价基本不涨不跌，投机绝迹，大横盘状态，库存闲置商品房数量飞速增加，一直到2015年底国务院出台去库存政策刺激房地产，房价引爆了一波翻倍涨幅，所谓房地产去库存3.0版本，然后2016年国庆前夕再度开始调控，这些大家都很熟悉了。
上文是中国房地产二三十年来的历史，我今天把他们罗列到一起，大家看完之后我相信是很有收获的，对中国房地产的发展有了一个清晰的认识。从以上多次调控我们可以看出以下几点：
首先，政府是有砸盘能力的，93年海南泡沫一夜之间崩盘，全国房地产应声大跌，足够说明，只要银行断贷抽资下狠手，中国房价分分钟硬着陆，房价半年暴跌70%不是梦，不过代价是整个中国经济一同完蛋，所以政府绝不允许房地产行业崩盘，目前政府所有的调控，都是控制房价上涨过快以免引发不可控的崩盘，仅此而已。
其次，是历次调控真正引发房价下跌的那部分政策，从历代调控效果来看，当房价上涨的时候，任何政策都不能阻挡房价上涨，全部沦为空调，唯有减少银行贷款资金是立竿见影的效果，不管是提高首付还是提升利率还是控制贷款总量来说都可以。稍微减一点房价立刻停止上涨，再多一点房价就开始下跌，如果减的狠了房价还能崩盘。
所以，当下次发布调控措施的时候，到底是空调还是真调，你看看有没有缩减房产信贷总量即可，他对房价影响所占据的权重非常大，同时房价崩盘有千万种可能，但是唯独没有政府主动出手砸崩这种可能性。
1 ZF强制的把房子和户口，学位等隐形资源挂勾在一起，买房成为广大市民的唯一选择。
2 ZF的土地政策。
3 每当房价处于正常的下跌周期时，ZF必定强行救市，大规模放水或者给ZC，或者两者齐下。有些ZC几乎都是在告诉你，你这都不炒房，你是不是傻？房价肯定涨的全民性一致预期就是这样来的。现在限购的这么紧，一些二三线城市还大把人跑步进场，甚至全款买房你以为是为了什么？按照惯例，调控完毕房价必大涨一波，无利不起早，还能为了啥？
所以，我的结论就是，房价完完全全是ZF让它涨上去的，其它因素起的作用很小.老大屡次强调，房子不是用来炒的，等于间接地承认了房价是炒上去的这个事实，但ZF自己就是炒房的最大推手这个事实，我估计老大是肯定不承认的。
正因为ZF的ZC在房价的比例中占比过重，本人勉强作为一个房价上涨的收益者，其实是没啥安全感的。啥子? ZF托底你还没安全感？呵呵，想当年25号权威部门还在辟谣，30号晚上半夜2点突然调高印花税的事大家就忘了？养老靠ZF的口号你也忘了？咳，当然，我没有批评ZF的意思，私有制下的国家，无论政体是什么，都没有本质的区别。主要是我自己，个性狭隘，记性又好，但凡我没有任何发言权的东西，我统统是没有什么安全感的。董特首97年推出8万5计划，加上经济不好，搞得房价大跌，50W人游街赶他下台，他雄心壮志的计划也就这么夭折了。要是ZF突然出政策不让我卖我的房子我也可以这么来一下，我想，我会好很多。
好了，言归正传，18年房价涨不涨，以后房价怎么走，还是那句话 ，看政策，现在的情况是，一是一线城市的房价跟刚需关系不大，二是卖掉房子的钱哪怕存余额宝，所得也至少是房租的3倍左右，不算房子的损耗，也不算有比余额宝收益高的多的理财。至少3倍，变态不，现在那些房东能稳住，完全是有上涨的预期在支撑，这样再耗个2 3年，哪怕房价还没跌，就会大面积人心思动。不要小看人的精明，特别是我朝屁民的精明。所以房价也谈不上稳不稳的，要想稳住房价，只有一个办法，让房价有节奏地继续涨，没有其他。但同时你要知道，房价越高，房地产体位就越大，体位越大，想要拉起来付出的代价越多，所以为什么为什么说房地产是个黑洞，为什么说房地产绑架中国经济，为什么ZF现在自己也头疼，不是没有理由的。
那么ZF会不会继续出政策让房价继续涨呢?比如继续无节制地超大规模印钱并降息。比如把有房人士直接封为贵族，享受一些平民没有的特权什么的，你可以根据国内外形势自己去分析一下。但目前ZF提的比较多的是租售同权（上了N次新闻联播了，我在这里特别提醒这点），貌似是想解决上文说的1的问题，有没有效另说。嗯，租售同权，这是以前的调控政策里没有的，另外，限卖也是以前没有出现过的，限卖肯定不是针对现在跑步进场的接盘侠和刚需的，这些人压根就没想过卖房子。针对的肯定是一些脑子转的比较快，对政策比较敏感的炒房客的，你纸面上赚多少钱ZF并不在意，但你要变现去干其他的，ZF就不能忍了。以前从来没有出现过限卖，是不是可以理解为ZF以前觉得没必要，因为你变现的钱迟早还会回到房地产这个大盘子里来，但现在就没这个把握了。
所以，想知道18年房价是涨是跌么？请每晚7点准时收看新闻联播，我们的ZF是会改自己的ZC，但会怎么改，国家的产业方向是什么，基本上都会提前在新闻联播上说的很清楚，坚持个小半年，你也就永远不会提类似的问题了。
至于我个人的看法，我从16年初就开始看空本朝房地产了，没什么好隐瞒的，为此受到家人嘲笑接近2年，至今也不觉得我错了，房市不像股市，它的腾转挪移肯定是要慢很多的。我做出此判断跟经济学无关，也并不懂经济学，当然，插一句，整个天朝真正懂经济学并能学以致用的也不多，不然，也轮不到周干这么多年了。天朝精通社会学的人才最多，我在知乎就看到好多个。了解一些最基本的经济规律，加上一些对目前社会最朴素的认识，就很容易得出看空房地产的结论。什么？你说我朝的真理能战胜规律？呵呵，本朝从来没有战胜过任何规律，反而在各种经济规律，社会规律上栽倒的次数数不胜数。只是，天朝的天分在于，每当我们搞错了，走反了，在基本规律面前碰壁，碰的头破血流的时候，都能找到一大批人为此背锅且并不会导致社会动乱，你不得不感叹本朝的强大，也许，在本朝的组织看来，没有任何问题是让欢哥唱一次从头再来解决不了的，如果有，那么就让那姐也唱一遍。
不要再炒房了，以前房价低的时候炒房能赚到钱并且全身而退也是少数，这些人都是人杰，投机市场永远都是大部分人的损失成就极少部分人的富贵，人性如此，没有办法，有时候也没有选择。
从目前来看，18年国家对房地产的调控没有任何放松的可能性，你只需关注国家明年会不会跟着美国公开加息即可。以ZF目前所做的所有事情来看，我赌国家不敢，定向加息就是极限。如果是这样的话，一线城市应该是微跌的结局，一切都在可控的范围内。这是一线，至于二三线，其实都没有多少谈论的必要。请恕我直言，二三线的房价完全是靠一线的高房价兜底的，只要一线真正转头向下了，二三线连挣扎的机会都没有，现在怎么蹦的欢都没用，小妾永远都是小妾，要想成为夫人，除非夫人死了。
老大哥的命门。今年最诡异的事情，莫过于楼市，往年楼市的回魂，都是有迹可循的，那就是一段时间内交易量放大，成交上涨以后，带来库存减少，房价上涨，但是这一轮楼市的爆发完全不同以往，首先是价格飙升，带动市场恐慌后才赢来成交上涨，那只无形的手过于明显。有人说是因为一月的放水，但是不对，周期不对，市场传导的时间需要一个过程，就比如如果今天放水，反馈到市场上至少要几个月，带来价格飙升也应该在年底，而这一波是一月放春节后立马立竿见影，时间节点不对。在开始这个话题之前，我们得先知道老大哥的命门是什么？相信很多人会异口同声的说，楼市。没错，楼市的确是个大问题，而且已经彻底绑架了中国经济，如果楼市玩蛋，那是一个大地震，但是他绝对不会是一个能威胁到老大哥的问题，金融市场的烂帐老大哥也是碰到不少，就比如世纪初，可谓是有丰富的经验，这是一个大问题，但是绝对不是一个生存问题。
老大哥真正的命门是外储。从八十年代后，老大哥已经彻底融入世界经济，生产低级必需品，然后换来美元，然后再从市场上购买各种石油，南美的大豆玉米等粮食产品，这是一个循环，现在每年老大哥需要从市面上进口高达几千亿的石油，三分之一的粮食产品依赖进口，粮食自给是一个大问题，八十年代后，国人越吃越好，就是得益于全球经济，而不是金坷垃，像养猪养牛，从粮食到肉产品的转化都是一个固定的数据，你要养出多少吨的猪，必然要投入多少的饲料，所以你现在可以理解为什么外储才是一个生死存亡的问题。手中有粮，心中不慌。08年前，每年外储增加多少都是要上新闻联播大书特书的事情，因为这个是硬需求，楼市塌了可以咬牙还贷，可以上信贷黑名单，可以苦难行军，但是吃不起饭，买不起石油呢？很多人没有意识到，或者完全没有想到这个问题有多严重：过去中国的外储从高峰期下降了一万亿美金。
老大哥难道不知道现在一二线楼市有多荒谬？再加把火那不就更加骑虎难下了？房产市场的问题在于库存，最理想的结果当然是把大家赶去三四线买房，给国家解套了，但是问题是没人会那么傻，所以这个问题不会有最优解，那么，我们来换个思路呢，既然我解决不了库存问题，那我放出风去让你知道我要保楼市。就像下围棋一样，我这里一条大龙看着很庞大，没人觉得我会弃子，但是我要是以这条大龙做掩护来做文章呢？其实围棋就是一个转换的游戏，如果弃掉大龙可以获得更多的利益，这并不是无法接受的事情。
