曾经操作过10多个商业地产项目，包括购物中心、轨道商业、街区商业等等，经验不算特别丰富，但对于商业地产的发展趋势有些自己的看法。稍稍转化一下题主的问题，把范围缩小一点，是否可以理解为：不考虑商业选址的前期因素，即默认为地段尚可的购物中心或大型的综合类商场中，哪些设计或布局理念能够有效提高整个商业的存活率和坪效。我从硬件和软件两个方面来说点实在的东西，遵循我们平时进入购物中心，然后一步步地在既定动线上流动、驻足，并最终做出更多消费行为这一个线索，尽量解释得简单点。硬件层面：外部引流和内部动线入口：以购物中心的规模来看，一般会设置多个入口，便于与外部交通干道、轨道出口（地铁上盖型购物中心）、地上或地下车库相连。商业地产以人为本，这也是近几年新的购物中心设计上尽量与轨道交通直接或间接接驳，主入口永远面朝人流聚集区，设计立体车库分层导入人流的原因。把人引进来，这是第一步。长扶梯：前面说到的，把人引进门了，但大多数人依然停留在一层，如果让人群自行扩散，将会造成两个结果：损失客流和高楼层商业价值贬损。原因如下：从心理学层面分析，人都是很懒的，大家似乎更愿意下楼梯而不愿意主动上行，怎么解决这个问题呢？扶梯设计上我们可以参考香港的购物中心，香港因为土地稀缺，购物中心通常单层面积不大，但有个显著共性，楼层高，十几层到二十层的购物中心满地都是，那么问题又来了，谁愿意到这么高的地方去啊？解决的办法就是在一楼中庭设置长扶梯直接将客流引到高楼层，甚至更狠，直接几部扶梯拉到顶层再说，你不是不愿意上楼吗？那我就在最显眼的地方营造一种震撼的视觉效果，让你不由自主就跟着我的动线走了。
当然会啊，现在是颜值时代好吗？
昨天朋友约我去了深业上城，去到才发现是个新开的商场，近七成店铺没来得及开张，但因为主打设计感和奢侈品，天台已经成了拍照圣地，我和朋友需要排队才能在一个空旷的地方拍几张。
当人有了传播欲望，消费就是自然而然的事情了。
我发现无论是muji还是喜茶，都是因为审美这一块做得很极致，用户或路人就会忍不住拍照传播。所以你看喜茶经常人满为患，除了真的挺好喝以外，他的杯子以及店铺的设计，都很为他加分。商场也一样，没有设计感的店跟菜市场有什么区别，很多人去商场不是为了买东西，而是为了拍照的。
深圳的深业上城告诉我一个道理：AI时代，美学就显得越来越重要了。商场的设计本来就是最大的卖点，实用性的需求越来越少，更多是人们审美上的需求，他们会为了这份感觉而不断去买单，从而带动更多的人流。
相反，一些一味追求实用性，定价低却不肯为设计多花钱的商场，会渐渐没落。你看广州的好又多，在十年前是挺火的，本土的电视剧里都经常出现它家的塑料袋，但现在呢？我目前已经没有看到过了。现在有天猫超市，足不出户就能订到商品，搞活动的时候还有各种优惠券，谁愿意顶着大太阳就为了去超市买东西？商场的设计，能促进传播，引发人们的购买欲望，这是有一定道理的。
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每一个商场营业者开业前最先思考的问题都是：如何让顾客更长久地留在商场里，如何让他们逛到更多的店铺，以增大他们消费的可能性。楼层设计是这些营业者玩的第一个小把戏。1. 商场第一层通常主打化妆品和珠宝类商品1）这几类商家具有较高的租金承受力。商场的1层临街，客流量最大的，租金相对较高。在黄金地段，商场一楼的租金甚至是二楼的2至3倍。化妆品是易耗品，消费频次比较高，而珠宝作为贵重商品，消费频次低，但利润高，这就决定了这两类商家有能力也有意愿为这个黄金楼层支付商场最好的租金。
越发开阔的公共空间 现在的消费者对于逛街时候的舒适性越来越在意，而传统百货狭小拥挤的公共空间越来越难以满足消费者的需求，我们常说要延长顾客的滞留时间，但依靠扶梯的设置、卫生间的设置已经产生不了良好的效果了。消费者永远是用脚投票的，哪里的体验更好，哪里才会有更好的人气。所以可以发现现在的中庭越来越大，还有很多项目有退台设计，开发屋面空间，都是为了营造更好的购物环境，只有带着愉悦的心情，才会产生更高的销售。
